北京土拍梅开二度越秀逆市扩张

两年前首次进京不顺的越秀，在2月8日北京新年土拍首战爆冷，不但力压区域深耕的中海，夺得石景山苹果园地块，更是在下午梅开二度，通过锦鲤附体完成“双杀”，拿下本轮热度最高的昌平信息园二期地块，成为北京新年首拍的最大赢家。“死磕”中海夺得石景山地块、“双触顶”拿下昌平地块，越秀积极扩张的状态，也在北方市场有了更加清晰的轮廓。

此前越秀从旭辉“挖”来旭辉华北区域集团总裁董毅，彼时市场就解读为越秀意在扩大北方版图。而此次北京开年的首场土拍，也成为董毅履新越秀的“首秀”，敢争敢抢的态度，也为后续大面积拓展留足想象。

“闯进”中海大本营

2月8日，北京2022年五批次集中供地现场竞价结果出炉，至此北京2022年五批次正式落下帷幕，6宗宅地中3宗触顶、3宗底价，可以说是冷热分明，总收金132.09亿元，成交总面积21.47万平方米，总规划建筑面积53.18万平方米。

中海作为接棒远洋的石景山“地主”，拥有这个片区当之无愧的话语权:从一级开发到住宅、商业大范围涉足——寰宇天下、天钻、首钢天玺、云庭……各个产品线具齐，此前业内普遍猜测该地块是中海的囊中之物。结果却意外爆冷，越秀力压中海以25.99亿元+1.5万平方米现房面积拿下。

有意思的是，石景山苹果园地块现场竞价环节，中海连一次举牌都没有；但当地块进入到竞现房面积环节，中海才开始出手与越秀“厮杀”。5000m2、6000m2、7000m2、8000m2、9000m2……当现房销售面积竞到5000m2后，土拍现场已经没有其他房企的声音，只剩下中海与越秀，只不过双方表现出了不同的状态:越秀坚决，中海犹豫，期间中海团队曾一度陷入沉默，特别是最后几轮均挺到拍卖师喊出二次的时候，才缓缓举牌。

合硕机构首席分析师郭毅表示，此次出让的苹果园地块是最近几年石景山出让地块中能够排到前三的优质地块，但地块地价与7.48万元/平方米的销售指导价之间的价差，相对来说会受到一定的局限性，所以此前预计该地块不会进入到竞现房阶段。最终石景山苹果园地块的现房销售面积竞至1.5万平方米，逼近1.7万平方米上限，拿地的越秀后期将面临较大的销售压力。

尽管中海在石景山的地块争夺中落败，但同为中建系的中建东孚以14.26亿元的地价上线成功拿下朝阳小红门地块，成为又一个进京的中建系子公司。

当天的中建东孚团队早早就来到土拍现场，而且规模庞大。大决心积累到了足够的幸运值，宣布结果后，团队现场欢呼雀跃庆祝也是近年来土拍市场少有的高调，这也是中建系八局在京首次落子。

此前，中建一、二、三、五局已纷纷在北京落子，此次八局进京，中建系俨然成为了北京楼市最庞大的央企集团军。

“双杀”进京

或许，除了越秀北京区首董毅，没人能想到在当天的三块地中，越秀能梅开二度。

越秀吃下的第二块地，便是此前被普遍看好的昌平信息园二期地块。该地块在开拍前就收获14次报价，价格触顶毫无悬念。竞价现场各房企仅用1分钟便进入竞现房销售面积环节。最终，在价格、面积双触顶的情况下，越秀梅开二度，以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积“摇号”竞得。

根据出让要求，昌平信息园二期地块未来商品房预售指导价为6.2万元/平方米，而现房销售部分为6.5万元/平方米。

北京链家研究院高级分析师岳微表示，昌平信息产业园地块时隔两年再次出让商品住宅用地，该地块近海淀、临地铁、与小米产业园一路之隔，现有交通便利，后期规划预期明确，居住需求与产业经济发展均有较强潜力。

北进扩张

作为广州最大的国企地产公司，越秀虽然在北京市场属于生面孔，但也并非首次进京。

2021年5月，越秀携手天恒一起落子怀柔，底价45.7亿元在刘各长村拿下1宗棚户区改造地块，定名天恒越秀怀山府，这也是越秀进京的首个住宅项目。不过根据北京市住建委的网签数据，越秀天恒怀山府的去化情况并不理想。

此前越秀从旭辉“挖”来旭辉华北区域集团总裁董毅，彼时市场就解读为越秀意在扩大北方版图。目前董毅已履新越秀地产华北区域副总裁，主管投资和北京公司。而此次北京开年的首场土拍，也成为董毅履新越秀的“首秀”，敢争敢抢的态度，也为后续大面积拓展留有悬念。

此次成功拿地后，董毅也第一时间表态:作为广东最大的国企，积极参与首都建设，拿地才是第一步，兑现投资承诺，给客户交好房。他还透露，将继续拿地。

目前越秀在北方区域的布局城市并不多，除了北京之外，只有沈阳、青岛、济南和烟台四个城市有项目。根据越秀的2022年中报，截至2022年上半年末，越秀地产拥有总土地准备约为2860万平方米，持续深耕粤港澳大湾区和广州。按区域分，大湾区占比52.9%，华东地区占比14.5%，华中地区占比19%，北方地区占比9.4%，西部地区约占4.2%。

销售贡献方面，2022年上半年，越秀在北方地区的合同销售金额为24.2亿元，虽同比上升34.2%，但仅占到总合同销售金额的4.9%。

过去数年越秀一直以“稳健”的状态示人，也正是因为“稳健”错过了扩张的“黄金期”。从近两年增储表现来看，越秀地产正在努力拿回“丢失”的那几年。年报数据显示，2018-2021年，越秀地产土储面积从1941万平方米增长到2711万平方米，仅2021年越秀地产就在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。

“未来房地产行业政策面应该会有所放松，行业有望逐步企稳和回升，但可能会出现分化现象，核心城市可能会提前回暖。”或许正是出于管理团队这样的预判，越秀才会在本轮土拍中率先落子核心城市。

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