万科A000002：业绩相对平稳稳健龙头潜在价值可期

事件描述4月28日，公司公告2022Q1实现营业收入626.7亿元，归母净利润14.3亿元，扣非后归母净利润10.9亿元，综合毛利率18.9%事件结算的毛利率一直处于底部区间，税费比的降低推动了归母净利润的增长2022Q1公司收入同比增长0.6%至626.7亿元，其中开发业务结算收入493.4亿元，占比78.7%，结算资源量均价下降2022Q1公司综合毛利率同比下降1.5pct至18.9%，其中开发业务结算毛利率为21.8%，扣除税费后毛利率为17.1%，结算毛利率处于底部区间归属于母公司的净利润增速高于营收增速，主要原因是税费比下降其中，税及附加率，期间费用率和所得税率分别下降0.5pct，0.8pct和7.3pct至3.9%，9.5%和31.7%截止2022Q1，公司预付款6571亿，预付款/年化结算收益=1.6X，有效保障了后期业绩结算展望今年业绩，预计营收端将实现两位数增长，毛利率将逐步触底，进一步减值的压力相对可控低基数背景下，今年业绩有望实现平稳修复2022Q1销售投资审慎，拿地和开工大幅减少2022Q1公司实现销售额1065亿元，销售面积632.7万立方米，销售均价16833元/立方米销售额下降与行业趋势一致2022Q1新拿项目6个，拿地金额174.5亿元，拿地面积145.8万平方米，股权比例=76.8%，楼面价9298元/平方米较高的楼面价与拿地城市的能级有关，拿地面积/销售面积=23.0%，所以在销售低迷的时候投资要谨慎2022Q1新开工599.4万立方米，占年度计划的31.2%，完成310.4万立方米，占年度计划的8.0%2022Q1拿地和新开工面积均小于销售，管理水平相对保守，面临一定补库存压力第二条曲线进展顺利2022Q1万物云保持稳定的市场扩张，67%的属于社区空间服务的新物业项目来自第三方万物良航收购4个200m以上超高层项目，万物云城新增3个城市服务项目，入驻5个街道，提供一体化服务仓储业务实现全规模收入8.7亿，收购新项目，新开4个高标准仓库和5个冷链园区租赁业务全口径收入7亿元截至3月底，它已运营超过21万套长期租赁公寓，其中约有16.2万套已经开业商业业务实现全口径收入21.1亿元，其中李因收入14.2亿元财务健康，稳定在绿色档截至3月末，公司有息负债2819亿元，净负债率34.6%，现金短债率=2.6X剔除预收资产负债率，三条红线指标仍处于绿档投资建议:公司一季度业绩较为稳定，毛利率压力已充分释放目前处于底部区间，全年业绩有望修复，公司在信用和效率方面的内生能力突出，开发业务负责人的地位仍然较为稳固，面向未来的股票业务布局取得了领先的市场地位，其潜在价值可期预计2022—2024年归母净收益249/274/307亿，增长10%/10%/12%，市盈率9.1/8.2/7.3倍，维持买入评级风险1行业宽松政策和需求修复进度不及预期，2.后期资产减值的力度还存在不确定性

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