穿越地产逆周期迷雾新城控股上半年现金流充沛毛利率提高

房地产收缩的影响已经显现，行业自此进入底部盘整阶段。

截至8月31日，在a股和港股超80家上市房企的《2022年半年报》中，超过七成上市房企净利润和毛利同比下滑，百强房企平均销售金额同比下降51%，带动营业收入整体萎缩。

在筑底阶段，安全是第一位的相对而言，拥有优质商业资产的企业或许能够获得具有长期盈利预期的平滑周期能力，从而提高安全边际

新城控股是安全边际较高的房企之一。

住宅+商用双轮驱动

创造更高的安全边际

半年报显示，今年上半年，新城控股651.6亿元的销售金额达到760.3亿元，回款率117%，位居行业第一。

高效支付的直接效果是充裕的现金流上半年，新城控股手中现金余额为447.82亿元，经营性现金流净额为115.03亿元

不仅现金流不错，新城控股上半年的营收和净利润也非常可观上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.1亿元，归属于母公司的净利润25.62亿元

其次，新城控股还有大量已售未返区和货值，为未来增长埋下伏笔。

半年报数据显示，截至6月底，新城控股实现合同销售金额651.6亿元，销售面积约657.2万平方米，已售未回款面积3468.92万平方米。

从土地储备结构来看，新城控股截至6月底的土地储备总量为1.31亿平方米，一二线城市占比37.05%，长三角地区三四线城市占比约29.46%，属于经济发达地区，是未来保证销售现金流的关键。

不仅如此，经过十几年的沉淀，新城控股的商业业绩也越来越好。

财报显示，今年上半年，新城控股商业运营实现收入47.18亿元，同比增长19.8%，商业持续经营收入超出当期利息费用持续飙升，约为145.7%其中，今年上半年不含税的物业出租及管理收入增至43.79亿元，占公司营业收入的10.23%，增幅显著

由于物业租赁及管理为高毛利业务，其占总毛利的比重已提升至33.74%，带动公司整体毛利率提升至21.90%，同比提升2.29个百分点。

充裕的现金流

财政稳定

如何跨越房地产下行周期，是大多数房企的难题不过新城控股在这方面做的比较好新城控股公司一方面稳定现金流，另一方面积极减少负债，并取得成效

上半年新城控股收款760.3亿元，收款率117%付费率和收款率均居行业前列

同期公司交付物业近4万套，下半年计划新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，计划完成子项目148个，完成面积1762.8万平方米，进一步增强了项目资金回笼和结转的预期。

资金面回笼交割和质量提升效果明显上半年新城控股手头现金余额为447.82亿元，与同期短债相比，公司期内无限售条件现金短债比为1.06倍如果货币基金直接除以短期金融机构债务，现金短期负债率为1.75倍，安全系数居高不下

同时，半年报显示，截至2022年6月末，公司有息负债822亿元，同比下降191.6亿元，公司整体净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点，公司剔除合同负债和预收账款后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点，三条红线均符合绿档要求。

在财务稳定的同时，在整个房地产融资低迷的环境下，公司的融资相对顺利。

除了成功发行中期票据和高级绿美元债券，截至今年8月底，已开业的近20家吾悦广场已完成经营性物业贷款的融资方案，融资总额达62亿元中期报告期内，公司平均融资成本进一步下降至6.50%，表现优异

不难看出，在基本面稳定安全的前提下，新城控股的商业板块正在一步步发力此外，商业领域现金牛的特性也使其能够在困难时期构筑较高的安全边际，平稳过渡，穿越周期迷雾

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