新城控股：租金收入逆势增长、经营性现金流为正“住宅+商业”双轮驱动助力穿

房地产行业下行，住宅+商业双轮驱动，稳健经营的商业模式，正在帮助新城控股跨越周期。

日前，新城控股集团有限公司发布2022年半年报报告期内，公司实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.1亿元，归属于母公司的净利润25.62亿元报告期末，公司资产负债率为67.06%，净负债率为48.37%，现金短债比为1.06

财报数据显示，新城控股业务结构明显优化，得益于1—6月商业管理毛利占公司毛利的34.14%，毛利润的72.22%，归母净利率7.0%，较2021年同期提升1.6个百分点伴随着行业的恢复和公司的长期稳健发展，这部分估值会逐渐显现

新城控股公司董事长王孝松在9月2日举行的2022年中报业绩说明会上表示，公司将继续聚焦房地产开发和商业运营管理核心业务，双轮驱动战略将继续保持稳中有进通过识别潜在区域和城市，抓住结构性机遇，不断提升组织效率和活力，深化城市培育，坚持轻重并重，不断夯实传统发展的业务能力，贯彻‘回销，盈利增长，质量’的原则

住宅+商业双轮驱动吾悦广场10年覆盖19个城市群。

在整个行业举步维艰的时候，住宅+商业双轮驱动的战略优势凸显报告期内，新城控股实现结算面积623.25万平方米，结算金额549.38亿元，营业收入428.03亿元

值得注意的是，公司毛利率同比上升2.3个百分点至21.9%其中，投资性物业租金毛利率上升1.6个百分点至72.2%国信证券研报显示，2022年上半年可持续经营，高毛利的投资性物业收入和毛利占比分别为10%和34%，实现了显著提升

半年报显示，截至2022年6月底，新城市商业地产品牌吾悦广场已完成135个大中城市，189个综合体项目的布局，开业面积1189.06万平方米，出租率96.01%报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩的贡献逐步提升

10年来，吾悦广场基本完成了以上海为中心，以长三角为核心的全国重点城市群和重点城市的布局目前，吾悦广场85%位于19个城市群，覆盖全国80%的GDP

悦广场打破了商业业态规划的传统布局，通过承载休闲，社交，购物功能的大空间与主题商业业态，空间的创新组合，每一个购物中心都以Mall+ X的方式构建新的商业业态组合，形成独特的商业标识，打造商业地产的差异化竞争力通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，实现同等质量，同等成本下更低成本，更高质量从关注客流到客户运营，提升服务体验，不断扮演美好生活服务商的角色

销售方面，报告期内新城控股共实现销售金额652亿元，销售面积657万平方米，全口径回笼资金760亿元以全口径提款/全口径签约计算的资金回笼率为117%，60个分项工程竣工交付，竣工面积653.56万平方米截至报告期末，在建分项工程348个，总建筑面积6638.79万平方米，已售未收回面积3468.92万平方米，提前锁定未来业绩

新城持有土地储备依然充裕，截至报告期末土地储备总量达到1.3亿平方米，仍可满足未来2—3年的开发经营需要，土地储备结构合理，一二线城市约占37%，长三角地区三四线城市约占29%。

根据半年报披露，公司下半年计划完成148个子项目，竣工面积1762.8万平方米，其中住宅项目951.1万平方米，商业综合体项目811.6万平方米。

三条红线保持绿档经营性现金流为正。

上半年，新城控股通过抓销售，紧缩经营，控制风险，确保利润，提高资金使用效率，财务水平呈现稳定态势截至报告期末，其经营活动产生的现金流量净额为115.03亿元

目前新城控股的三条红线都在绿档截至报告期末，净负债率为48.37%，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，现金短债比为1.06，具有良好的短期偿债能力，半年报披露了合资公司的有息负债截至报告期末，合资公司有息负债总额为91.44亿元，较2021年末下降20%，财务状况更加透明

在债务偿还方面，新城坚持底线思维，进一步优化债务结构，确保每一笔债务都按期偿还2022年，公司公开市场债务到期规模为126亿元，截至8月，已提前或到期偿还103亿元

新城控股作为首批创建信用保障合同发债的示范房企，在全行业融资渠道萎缩的大环境下，融资不断突破继今年5月成功发行10亿元规模的2022年第一期中期票据后，新城控股计划于9月8日至9月9日认购发行本年度第二期中期票据，发行规模不超过10亿元，票面利率询价区间为3.00% ~4.30%中债公司将为其提供全额无条件不可撤销连带责任担保

为提振市场信心，新城控股还计划以不超过2亿元的自有资金回购公司股份截至7月底，公司已累计花费4934万元回购238万股，占公司总股本的0.11%公司将根据评审计划和市场情况进行回购

根据新城控股7月份的公告，拟公开发行总额不超过61.72亿元的公司债券已获证监会核准。

值得一提的是，新城控股的商业地产版图业务物业贷款持续落地1—8月，20家吾悦广场累计获得融资约62亿元，该批债务久期约为8至10年，符合公司优化债务结构的长期规划

出于对公司发展前景的信心，公司董事兼总裁梁志成，董事兼联席总裁曲德军，财务总监关友东，董事会秘书以市场化方式在二级市场购买了新城控股发行的存续公司债券截至2022年6月20日，累计购买金额达1224.29万元

此外，王孝松在业绩说明会上还透露:公司在坚持聚焦主业，提升核心竞争力的同时，也围绕主业对相关业务进行研究和探索截至2022年6月底，五圣能源已投产项目55个，累计装机容量约60MW预计全年总发电量7500万千瓦时，年减少碳排放74775吨

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