深圳上半年仓储物流市场需求外溢租金持续稳增

2022年上半年，深圳高品质高标准仓库市场已经连续三年以上没有新增供应入市，供应短缺持续。

物流市场需求溢出

在需求供不应求的市场形势下，需求呈现以下特点:一是客户倾向于在原区域租新的租金，尤其是盐田区其次，租客寻租至少需要提前一个季度进行第三，当我们找不到可以出租的高出价仓库时，我们会转向深圳的工厂或大楼来替代如果还是不能落地，我们就把需求转移到深圳周边城市

尽管疫情肆虐，但深圳整体市场供应严重不足，继续稳步推高市场平均租金上半年平均租金环比上涨1.1%，至每月每平方米48.0元

世邦魏理仕认为，未来半年，预计只有一个10万平方米的新供应入市，仍无法缓解整体市场的供不应求网络零售需求的快速增长和各项刺激消费政策措施的实施，将使零售，电子商务和第三方物流的需求领域保持稳定增长整体市场的供求状况将继续推高平均租金，使空置率保持在较低水平

优质工业园租金坚挺。

2022年上半年，深录位于光明新区凤凰街的R&D办公产业园投入使用，为市场带来10万平方米的新增供应。

受疫情影响，深圳工业园区市场上半年共录得10.6万平方米的新吸纳量，较上月较去年同期有所减少但整体市场空置率仍有所改善，同比下降1.2个百分点至11.4%，供需端表现较好

工业写字楼的细分行业需求以科技和金融为主，科技细分以互联网软件和电子商务行业为主，金融以投资理财和互联网金融为主从交易类型来看，搬迁需求主导整个市场，工业写字楼子市场以升级搬迁为主

租金方面，受上半年疫情影响，平均租金下降0.3%，至每月每平方米99.0元不同子市场的租金表现不同因为工厂园区需求稳定，租期一般较长，租金保持稳定R&D办公园区租金环比下降0.4%，至每月每平方米73.9元工业办公楼子市场也录得环比下降0.3%，至每月每平方米150.6元

未来半年，深圳工业园区的新增供应仍将较为充裕，主要是工业写字楼，分布在龙岗的大云和福田的梅林地区但伴随着疫情的波动，不排除部分项目会有所延迟未来的预期需求主要在3C电子产品，医药和生命科学，技术和制造业在深圳政府多年来一贯坚持大力扶持各类产业的特殊政策推动下，最近几年来土地供应以工业用地为主，商务园区的供应也将呈上升趋势因此，预计未来半年，工业园区市场将迎来50万平方米以上的额外供应受疫情和科技产业政策调整影响，预计全市优质产业园区空置率将小幅上升，租金仍将处于下降通道，但降幅将有所收窄

多元化的企业买家有助于写字楼交易成为市场的核心。

根据CBRE报告的统计，2022年上半年，深市共记录9笔大额交易，交易金额合计51.7亿元受疫情影响，交易量同比，环比均有所下降，但仍保持活跃

市场交易主要由三类物业组成，包括写字楼，工业物业和数据中心写字楼继续占据绝对主导地位，占总成交量的70.0%买家均来自企业，细分领域多元化，包括银行，科技公司，医药公司，工业企业等最大单笔交易约17亿元人民币而且都是采取资产交易的方式，都是自用具体来说，购买目的多为将企业总部定位于交易物业深圳良好的城市发展平台和产业结构仍然得到很多企业的认可，核心区和核心拓展区的物业更受青睐另外两大类交易物业为工业物业和数据中心，交易量占比分别为15.5%和14.6%

从市场参与者来看，上半年的买家都是企业除了上面提到的写字楼买家，数据中心交易和工业物业的买家分别来自上海的数据运营商和酒店运营商卖方方面，以写字楼交易为主的交易结构也使得开发商成为上半年深圳大宗交易的卖方主体，占比53.5%

成交区域方面，在工业物业和整个写字楼成交的带动下，新兴区域成交占比超过60%，核心区域写字楼成交高度集中在前海区域。

未来半年，受疫情和房地产行业宏观调控的影响，开发商对现金流的追求将增加大宗交易的供应端，可售写字楼和零售物业数量将增加，从而提振大宗交易市场的整体活跃度下半年，预计市场交易量将进入上升通道，写字楼和零售物业可售项目的增加带来的竞争加剧将导致部分项目的价格谈判空间更大，从而促进交易至于工业物业，由于租金增长稳定，通过REITs实现资金回笼，通过城市更新实现更高的增值，将继续受到投资者的青睐如果有一个优质的投资标的，就会吸引很多投资人的目光

深圳商业地产市场方面，整体来看，2022年上半年，经过疫情和科技行业的调整，深圳优质写字楼市场对科技的需求有所减弱，但总量依然可观，整体市场净吸纳量位居全国第二在优质零售物业市场，轻餐和汽车品类的扩张势头不减，新潮游戏和汽车的加入，让第一家店的品类变得新颖，整体市场正在平稳前行供不应求的格局继续推动物流仓储市场租金稳步上涨，3PL和电商是主要需求板块整个工业园区市场空置率环比改善，厂房子市场租金表现稳定在大宗交易市场，办公楼交易出色，企业买家倾向于多元化

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