城市更新，如何在杨浦居民的心里“宜居安居”？

人民城市新实践，人民至上。人，始终是城市有机更新的“绝对主角”，长白228街坊“焕新”归来后“居高不下”的人气，便是一大有力佐证。然而，它只是杨浦城市更新的一个起点，今年9月，喜讯纷至沓来——凤南一村小区1813户完成二轮100%签约，这是《上海市城市更新条例》发布后，最大规模、最快速度实现两轮“双一百”的拆除重建项目；东郸小区拆除重建项目签约率达到100%，正式生效；控江路501－515号成套改造项目一次征询生效……

从“工业杨浦”到“创新杨浦”，杨浦这条“内外兼修”的转型升级之路，既走出了城区面貌的蝶变，也走出了居民生活的跃变，而且无论是“蝶变”还是“跃变”，都是不断升级迭代的“进行时”。

他一眼就认出了自己曾经的家

逛一圈、“坐一歇”，生活“百味”在每一幢建筑间蔓延开来

百年前，杨浦滨江孕育了近代中国第一批民族工业。现在在杨浦滨江漫步，还能看到成片的工业遗存。长白228街坊建成之初，住在里面的都是产业工人。

“我以前和全国劳模黄宝妹一个厂的，国棉十七厂。”“杨树浦水厂，英国设计师设计的，看起来像城堡。现在是上海自来水科技馆。”“阿拉厂叫上海制皂厂，现在跑过去都不认得了，变成了皂梦空间。里面像花园，可以喝咖啡、看展览，满有劲的。”……

江春雷来到上海读大学时，周末和父母就住在长白新村。当时的他完全没有想到，人到中年，会在这里开一家酒馆。如今过来喝酒的人中，对这里最有感情的一拨，就是从工厂走出来的“老杨浦”们。听“老杨浦”聊人生百态，已成为江春雷这个“后生”的习惯。

上世纪五十年代，上海决定建造大批工人住宅，可供两万户家庭居住，“两万户“因此得名。长白228街坊，就是第一批完成的“两万户”工人新村，如今，它是上海现存唯一成片“两万户”历史风貌住宅。第四批上海市民“家门口的好去处”名单上，长白228街坊赫然在列，其吸引力和魅力在于惠民温度日益提升的“15分钟社区生活圈”。

每天夜幕降临之时，就是附近居民享受生活之时。饭后到这里逛一圈、“坐一歇”，小酌怡情一番，生活“百味”由此蔓延。

正红色窗棱格外醒目，细细打量着眼前似曾相识的建筑群，脑中回想起居住在这里几十年的点滴回忆，长白228街坊开业当天，居民张先生指着6号楼说，自己的老房子就在这个位置，如今的6号楼已被改造成睦邻小厨，但房屋的整体结构和位置保持了原样，所以张先生一眼就认出了自己曾经的家。

“有主题、有主线、有故事、有动线”，长白228街坊的每一幢建筑都在历史的长廊里述说着城市印记。

走进最近新开业的“阳普邻里·228街坊”，总会被公共休息区上方长达40米的天窗所吸引。阳光透过窗户洒落，印照在有着百年树龄的橄榄树上，让人仿佛置身于巨大的花园。作为长白228街坊的一部分，阳普邻里所在的2号楼在设计上与其余建筑遥相呼应，依然采用枣红色的木门、木窗和黑白相间的仿石地砖，但同时充分发挥建筑本身在层高和采光上的特点，在设计中融入自然元素，打造出一个充满活力的多元化社交空间。

值得一提的是，“阳普邻里·228街坊”一如既往地保留了具有公益属性的社区工坊。商场拿出最佳位置，引入社区里的手艺人免费入驻，为周边居民提供缝补、修理等便民服务。

“在社区商业中心运营过程中，阳普邻里通过升级业态品牌、拓展活动内涵、创新运营手段，赋予社区商业社交、体验、邻里互动的复合型功能。”上海杨浦商业发展投资有限公司总经理张力介绍。

其实，长白228街坊作为社区商业中心的“历史”，有70年之久。同济大学建筑与城市规划学院副教授、杨浦区社区规划师李彦伯通过查阅档案资料发现，“最早在1952年的规划中，就已经把这里设定为社区的商业中心，当时有合作社、社区饭厅、澡堂等。到了改革开放之后，粮油商店、长白饭店也集中开在这里。”李彦伯指着东北角的几幢底层加高的楼说，底层加高的目的就是用作商业建筑，“总的来说，228街坊是一个一直不断在革新和升级迭代的商业服务中心。”

江春雷住过的老房子，在旧改中被拆除。今年4月，长白228街坊开业，他特地过来看看，想找回“老房子的味道”；最后，意外地选择在这里开店，也是为了重温“当年的气息”。

小酒馆里，江春雷是店主，“老杨浦”是顾客。但江春雷的孩子和“老杨浦”“遛”的孙辈，却在草坪上玩到了一起。“228街坊开业后，每天晚上都有很多孩子过来玩滑板车、做游戏。我女儿是‘社牛’，跟这边的小朋友很玩得来，所以经常有孩子来我店里问，你女儿来了吗？”

一张小方桌，边上围一圈椅子，两个炒菜，两瓶啤酒，边喝边聊，就像以前在“两万户”的弄堂里“喫夜饭”……“上海夜生活丰富的地方，市中心有新天地、衡山路，但有点远。阿拉杨浦人也需要夜生活呀。”在不少“老杨浦”看来，长白228街坊的蝶变归来，正好满足了这种需求。饭后，爷叔们到小酒馆“坐一歇”放松放松，如有“遛娃任务”，就让孩子和小伙伴尽情在中央草坪上撒欢奔跑，自己则坐在酒馆门口小酌，时不时往草坪上瞄一眼。

回到“故地”创业，江春雷的目标是想把酒馆做成一家精酿啤酒的“社区店”:“上海的爷叔阿姨很潮，对精酿酒文化比较认同。一位阿姨说，她就想要更多的人生体验，每次来这里，她都选择不同口味的酒，就像感受不同的人生滋味。”

听闻小区将“原地蝶变”，她二话不说就提交了材料

适老化+儿童友好，4年后“涅槃”归来

今年64岁的郁女士5岁起就随着父母住在凤南一村，“我们烧饭都要罩层布，得防着随时会掉落的墙顶碎屑；日常上厕所还得和邻居们错峰，不然就要排队；最怕的就是梅雨季，家具‘泡’坏了三套；进屋就有一股霉味，空调得24小时开在除湿档……”听闻小区将发生“原地蝶变”，郁女士二话不说就提交了材料。

“我们终于盼到了。”郁女士是凤南一村小区旧住房更新项目启动第一轮书面征询时，第一位提交书面征询书的居民。

“居民朋友们，我们实现100%啦！”9月25日，项目组工作人员收到了第1813份签约书，顺利完成二轮100%签约。凤南一村，这个《上海市城市更新条例》生效后，目前全市最大规模的旧住房拆除重建项目，跑出了城市更新“加速度”。

凤南一村建于上世纪五十年代，占地约5.8万平方米，35栋房屋里，煤卫合用占了四分之三，是典型的不成套老旧小区，居民们要求改造的呼声十分强烈。

楼组长孙女士说:“我们楼栋里的20户人家签约都很踊跃。有一户家庭在外旅游，得知要启动签约，赶紧和我说明情况，回来第一时间就赶来办理手续了。”还有个别暂时不在上海的住户，连线工作人员办理委托签约事宜。

项目推进的过程中，街道186名干部下沉，组成8个群众工作组，攻坚阶段还有24个居委会的骨干力量以及80名居民志愿者参与工作。“打破‘心墙’才能打开‘话匣’、‘一把钥匙开一把锁’，我们坚持把分散的资源整合起来，努力发动多方力量，全力摸清居民的情况和诉求，持续完善一户一档，逐户分析研判，细化一户一方案的破题方法。”凤南居民区党总支书记帅恒胜表示。

据悉，凤南一村将新建8栋20到26层的居民住宅，总面积19.7万平方米，每套面积至少41平方米，厨卫成套独立使用。

“我们在项目推进过程中，发现这里‘一老一小’占比较大，因此在适老化、儿童友好等方面做了充分设计。”项目实施单位卫百辛集团副总经理孟庆余介绍，项目中6000余平方米配套用房将用于社区公共服务设施，贴合居民现实需要，建老年活动室、文化活动室、养育托管点、卫生服务站、健身中心、图书馆、社区食堂、社区睦邻中心等，力争竣工同时相关功能落地，满足居民日常生活需求；此外，居民住宅的一层架空，将布局儿童活动空间、非机动车停放空间。同时，拟建一所标准化小学，充分提升区域教育能级。

预计开工4年后，凤南一村将“涅槃”归来，居民回搬入住新居。

“你们家什么时候搬”成为“主旋律”

智能化的高中档生态住宅将“拔地而起”

最近，东郸小区73岁的独居老人魏女士家里，站满了一屋子年轻人，大家分工合作，很快就将老人的行李分门别类打包好了。这是五角场街道联合卫百辛、杨浦区第一征收所共同成立的青年突击队，队员平均年龄不到28岁。

“今晚要睡不着啦！”9月18日，对于东郸小区居民来说，是个不眠之夜。随着最后一户居民签字的完成，东郸小区拆除重建项目签约率达到100%，正式生效。

为有序推进项目，这支青年突击队应运而生，他们走百家串千户，服务居民。“阿婆不好意思开口，但毕竟上了年纪，因为整理东西太累腿都肿了。”队员杜哲从今年2月就进驻项目，熟悉每户居民。知道魏女士独居，杜哲常来探望，发现了老人的难处。“体力活千万别勉强，有需要直接叫我，您就认准我身上这件蓝马甲。”忙完，他还不忘叮嘱老人。

居民黄金芳年近七旬，是东郸小区的第一批住户。自1967年起，这处房子里的生活场景便充满了她的记忆。

东郸小区建于1966年，目前有8幢5层非成套住宅楼，厨卫合用，房屋年久失修，结构及管线老化，老人以及困难群体较多，人均居住面积狭小，没有绿化和停车位等公共设施。黄金芳说，老房的地理位置非常好，出行购物都很便捷，然而三户人家要共用一个厨房和一个卫生间，“卫生间太乱了，厨房那么挤。”

如今，黄金芳在这里照顾身有残疾的妹妹。听说小区要拆除重建，她欣喜异常，“等有了电梯，推妹妹出去就方便了。”

效果图

重建完成后，东郸小区所在地将崛起5幢住宅楼，其中2幢8层、1幢9层、1幢23层、1幢28层，还会新建1幢3层社区配套用房，并新增变电站、智能快递、垃圾房、门卫及地下车库等建筑。项目拆除建筑面积17034平方米，新建总建筑面积37300平方米，其中地上建筑面积30900平方米，地下建筑面积6400平方米，机动车停车位约120个，改造后总套数688户，共有9种户型。

上海卫百辛建设发展公司副总经理胡茂华介绍，在设计上，坚持“以人为核心”，充分利用优越的地理位置、良好的周边配套设施，建设智能化的高中档生态住宅。同时，调整和增设绿化，提升配套服务功能，改善原道路交通系统，新增地下车库，彻底改善居民的居住环境。

效果图

“你们家什么时候搬？”近来，老邻居间这样的对话，成为飘荡在东郸小区的“主旋律”。

“我们在四平路那里租了房子，离这里还不算太远，女儿上班也方便。”瞿先生告诉记者，虽然搬家是个大工程，但他基本上没花什么大力气。此前，为帮助居民快速选房找房，项目专班邀请了10余家房产中介来到小区，为居民提供上门选房服务，十分方便。瞿先生一家就从中找到了心仪的过渡房源。“搬家主要是柜子、冰箱这些大件。街道也帮我们联系好了搬家公司上门服务，没有什么要操心的。”

一辆又一辆搬家货车陆续开进小区，大家忙着收拾老物件、打包行李，准备开启新生活。

“如能加装电梯就更好了！”她对未来无比期待

充分倾听民意，尽可能在改造设计方案中为居民“圆梦”

居民王女士在内江大板房住了36年，“这里的家家户户，都渴望拥有独用厨卫。”她说。

9月28日，控江路501-515号成套改造项目一次征询生效。

控江路501-515号始建于1966年，由两幢5层建筑组成，因房屋为大型预制板装配式结构，俗称“内江大板房”。一梯6户，3户合用一套厨房、卫生间，共240户居民。当天，项目成功实现首轮书面征询居民100%同意，意味着这里即将告别厨卫合用，迎来居住条件的焕新升级。

据介绍，此次项目是《上海市城市更新条例》出台后全市首个原址改建+协议置换项目，也是杨浦历年来协议置换比例最高的项目。项目启动后，原有居民楼将进行结构性修缮，实现厨卫成套。240户居民中，160户计划采用原址改建方式，80户实行抽户异地安置。

早上抢着上厕所的情况经常发生；厨房合用，做饭十分不便……历经五十多年风雨，目前这里存在部分设施老化及局部安全隐患，居民常年面临“如厕难、洗浴难、烧饭难”等种种困境。对于后续改造细节，项目组充分倾听民意，竭尽全力为居民“圆梦”。内江新村居委会主任徐峥告诉记者:“居委会通过日常走访，将居民的诉求汇总上报，尽可能在改造设计方案中回应大家的需求。”

“我们楼栋有独居老人和腿脚不便的高龄老人，改善居住环境的同时，如能加装电梯就更好了！”居民梁女士对内江大板房的崭新未来无比期待。

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