二手房成交温和复苏存量需求加速释放

杭州以前的二手房市场，一套房降价50万，上市半年多可能都卖不出去最近一些地区的二手房数量开始飙升，一些业主甚至开始涨价日前，杭州当地一位人士向《证券日报》记者透露，5月中下旬以来，杭州低迷的二手房市场在放松购房限制新政实施后，活跃度逐渐上升

事实上，不仅是杭州，伴随着近期多地放松购房限制的各项措施的实施，一些城市的二手房挂牌量大增那么，目前二手房市场的水平如何还有不同地方有什么区别《证券日报》记者通过对多地一线经纪人，行业专家，机构分析师的采访，试图探寻重点城市二手房市场的真实情况

据RealData数据显示，5月以来，贝壳50城二手房日均挂牌量较4月增长10%左右从长周期来看，虽然50个城市近三个月的新房二手房挂牌量平均比今年1—2月的平均值增长了40%左右，但均低于2020年和2021年同期平均值25%以上

可以说，现阶段新增房源数量的变化是今年年初低位的恢复性增长，月份间的短期波动也符合季节性规律RealData的市场分析师刘表示，总体而言，二手房的短期供应正在以恢复性的方式增长二手房上市量增加后，购房者可以有更多的选择，二手房交易会有所恢复

二手房市场开始活跃

从目前的成交数据来看，不少二手房市场都加入了复苏阵营。

据RealData统计，5月以来，苏州，徐州二手房日均成交较4月上涨超过130%，南京上涨超过50%，济南，东莞也有所上涨据诸葛找房数据研究中心统计，截至5月26日，深圳，苏州，南京，青岛，佛山，大连等城市二手房成交量均超过4月此外，从最能反映市场走势的数量指标来看，不少城市的部分区域市场也在回暖

从厦门二手房市场整体表现来看，5月份热度高于4月份尤其是最近一周，厦门放松限购政策实施后，客户购房意愿和看房活跃度都有所提升"厦门某楼盘区域经理向《证券日报》记者透露，7天来，厦门某区4家门店的日上座率从之前的六七组增加到十组左右，增加了30%左右从近30天的带量来看，5月份比4月份高出15%左右

另一个二手房市场表现较好的城市是杭州日前，杭州出台房产新政新居民即使没有社保也可以直接买二手房非户籍人口买二手房只要一年毫无疑问，给二手房买卖两端松绑，会加强股市的流动性

从经纪人的角度来看，目前杭州的二手房市场让人看到了希望从去年6月到新政出台，杭州二手房市场交易量低迷，大部分购房者担心在高点入市，所以大多只看不买新政出台后，存量积累需求增加，交易量猛增杭州某连锁店经纪人张先生向《证券日报》记者透露，以往10组客户看过房子，最后可能会出现零成交的情况现在完成两三单的概率很大再看杭州二手房市场，一天的成交量也从新政前的七八十套恢复到现在的二三百套

此外，刘还表示，上海及东北周边城市疫情得到控制后，二手房成交量迅速恢复，这说明疫情会影响需求入市的步伐，但不会使购房需求消失。

易居研究院智库中心总监严跃进对《证券日报》记者表示，多地二手房交易量回暖的背后，一是政策放松力度的加大，从放松限购，限贷，限售到多子女家庭住房支持，再到调整公积金等政策组合拳，激活供需两端，二是政策暖风频吹，市场预期有望由低迷转为稳定，信心有望逐步恢复，从而有可能撬动二手房市场的联动交易。

有讨价还价的余地，才有成交的机会。

从市场反馈来看，‘放松限购+取消认房认贷+取消限售或缩短限售时间’，如果能叠加降低二套房首付比例，这一政策组合可以释放更多购房需求一位头部房企营销人士对《证券日报》记者表示，对于改善型需求，很多购房者在置换新房之前，需要先卖掉手中的二手房，这就需要二手房市场先活跃起来，腾出房票和换房资金，以此来刺激新房销售的活跃度

南京部分区域一套二手房价格倒挂，所以一个二手市场的联动成交比例比较高我这个月做的5笔交易都是换房单，其中4笔是卖二手房买新房这类业主一般会以比之前同类房屋成交价低10%至15%的价格出售，但最近议价空间确实缩小了南京某链家中介刘先生向《证券日报》记者透露，至于其换房动机，除了买了价格更低的新房外，目前的购房贷款利率与去年高点时相差较大今年贷款100万，可能比去年利息少10到20万

同时，刘先生强调，目前达成交易的大多是比之前同类房屋成交价低5%到10%的房子，这样才能在短时间内卖出去极个别小区和房子确实有涨价，但客户不一定接盘总体来看，刚需仍占交易量的大头，替代改善型需求的意愿也较强整个市场显示出从低谷中复苏的迹象

正如上述麦田房产厦门区域经理进一步表示，在厦门二手房市场，除了那些有教育需求的刚需家庭更积极入市外，针对岛内部分二手房价格倒挂的情况，近期也有部分央企，国企拍出了区位优势的新地块等待入市这样一来，置换房的改善型需求就会提前上市出售二手房，交易的诚意强，因为他们可以等资金卖出二手房后再造新

不过，该经理也直言，虽然刚需和改善型需求都在同时入市，但仍有有议价空间的房子有机会成交整体议价幅度在10%左右，总价高的房子议价空间大，反之亦然一般来说，只要价位达到心理预期，有购房需求和购买力的客户会比较主动与此同时，整体市场表现仍然稳定，尽管销售量的增加会缩短交易周期

从杭州二手房市场表现来看，刚需和改善型需求也在入市，但有议价空间的房子仍是成交主力，只是议价范围在缩小比如一套300万的房子，有5万元到10万元的降价空间，不像以前砍价几十万元张先生表示，整体来看，杭州二手房市场并没有进入客户争相抢房的阶段，但新政给了市场信心，加速了存量需求的释放

对此，诸葛找房研究中心认为，5月份，市场出现企稳好转迹象，释放积极信号，政策的宽松效应已经逐步显现接下来，伴随着全国疫情的好转，以及房地产市场合理住房需求的支撑，楼市加速修复已经开始，预计6月份市场成交将继续好转

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